ソーシャルジャジメントシステム 廣田晃崇のマンション管理ブログ　夢はでっかく根はふかく

最近、マンションの大規模修繕工事を巡って、悪質な設計コンサルティング会社の存在が問題になっています。

大規模修繕工事については大きく分けて、管理会社や専門工事会社が一括して請け負う「責任施工方式」、そして設計監理と工事を分離して発注する「設計監理方式」があります。

かつては「責任施工方式」が一般的でしたが、特に管理会社に一括して任せると弊害が大きいということが知られてきました。

弊害というのは、管理会社はそのマンションの予算状況、特に修繕積立金の溜まり具合や大規模修繕工事の予定金額などを熟知しています。そのため、本当にそのマンションにとって適切なタイミングで、適切な範囲・仕様の工事を行うのではなく、長期修繕計画の予定通りのタイミングで、修繕積立金の積立金額や長期修繕計画の予定金額に合わせた見積もりを出してくることが多いのです。

結果的に、割高であったり、本当に必要な工事が行われなかったりするケースが多いといわれ、そこで「設計監理方式」が最近は主流になりつつあります。

実際、大手管理会社の中には、「責任施工方式」での大規模修繕工事は基本的にやらないというところも出てきています。

しかし、「設計監理方式」にも実は落とし穴があったというのが、悪質設計コンサルティング会社の問題です。

「設計監理方式」では通常、管理組合は業界新聞などに大規模修繕工事の設計監理を行う設計会社の公募（多くは無料）を載せます。
それを見て、マンションの大規模修繕工事をよく手掛ける設計コンサルティング会社が手を挙げ、コンペが行われます。

コンペでは各社、自社の実績や強みを説明しますが、管理組合（実質的には理事会）としてはなかなか判断のしようがなく、結局のところ最も安い見積もり金額の設計コンサルティング会社を選ぶのです。

問題はその先です。
設計コンサルティング会社の中には、公募でのコンペで圧倒的に低い見積もりを出して受注。その後、工事会社を選ぶ段階において、応募条件を絞ること等で一定数の、自社と通じた工事会社しか応募できない状況をつくり、さらに応募する工事会社に見積もり金額を指示し、どこが受注するか操作します。
この時の見積り金額が相場より相当高く、その一部が受注した工事会社から設計コンサルティング会社にバックされるという仕組みです。

本当にそんなことがあるのかと思われるかもしれませんが、国土交通省が業界に注意喚起をし、またこの問題に対応するためか設計コンサルティング会社による業界団体が２つできています。

ひとつは大手設計コンサルティング会社が会員となっている「一般社団法人マンション改修設計コンサルタント協会(MCA)」、もうひとつは数年前にこの問題を業界内から告発した企業が中心となった「一般社団法人クリーンコンサルタント連合会」です。

大手紙や経済誌も、昨年末くらいから相次いでこの問題を取り上げています。区分所有者のみなさんも無関心では済まされません。