前回、マンション管理における一番の問題は区分所有者の「無関心」ではないかと申し上げました。
どんなところにそれが現れるのでしょうか。
今回、指摘したいのは、修繕積立金の値上げ予定を知らないということです。
修繕積立金の金額は分譲当初、管理費の金額とともに、売主の不動産会社（デベロッパー）が決めています。
多くの区分所有者は、「ローンの返済もあるし、毎月の管理費や修繕積立金はできれば少ないほうがいい」と考えがちです。
特に、修繕積立金は10数年に1回の周期で行う、大規模修繕工事に備えるためのお金で、すぐ必要になるわけではありません。
デベロッパーもなるべく「買いやすさ＝毎月の負担の軽さ」を印象付けるため、修繕積立金の金額を抑えようとしがちです。
そこで具体的にどうするか。
将来必要になる大規模修繕工事の費用は、長期修繕計画に基づいて算出できます。
その費用を積み立てるにあたって、分譲から10年目くらいまでは金額を低くし、その後、段階的に値上げして帳尻を合わせようとするのです。
中には、分譲当初の４倍とか５倍まで値上げする想定のマンションもあります。
また、分譲当初に「修繕積立金“基金”」として、数十万円程度のまとまった金額を集めることでも、分譲当初の金額を抑えられます。
最近はおおむね、修繕積立金（月額）の70ヵ月分くらいが“基金”の平均だと思いますが、実質的に販売価格の値上と同じになるので、中には40ヵ月程度にしているマンションもあります（その分、将来の値上げ幅が大きくなります）。
現在、ほとんどの新築マンションが、この２つの方法を組み合わせているといっていいでしょう。
売主のデベロッパーが自分たちの都合（売りやすさ優先）で、できるだけ見た目の負担を低く見せようとしているかどうかが、この２つの数字（将来の値上げ倍率と基金の月額に対する倍率）を見るとわかります。
ところが、区分所有者の中には、こうした重要な情報に気がついていない人が結構いるのです。
特に問題なのは、将来の修繕積立金の値上げ予定です。
デベロッパーは販売時や引渡時に文書で説明したりするのですが、あえて積極的に注意喚起するわけではありません。
そのため、多くの区分所有者は無関心なまま、スルーしてしまうのでしょう。
やがて管理会社から、「修繕積立金がこのままでは不足するので、値上げが必要です」といった話が出てきて、驚くことになります。
さらに重要なことは、修繕積立金の値上げは、分譲当初にデベロッパーが想定していたり、購入者に説明していたりしたとしても、あくまで想定であって何の効力もないということです。
修繕積立金を値上げするには、管理組合の総会で、区分所有者の多数決で承認する必要があります。
急に修繕積立金の金額が４倍、５倍になるとしたらどうでしょう。
反対意見が多いと値上げできず、修繕積立金が不足し、必要な工事も行えなくなり…。
修繕積立金の金額が将来、どのような想定になっているのか、知らなかったではすみません。
必ず確認しておきましょう。 |
