マンション管理、大規模修繕のコンサルタントはソーシャルジャジメントシステム

組合役員になったばかりの方へ　マンション管理の基礎知識⑥

マンションの修繕積立金対策について

分譲マンションでは毎月、区分所有者から管理費と修繕積立金を集めています。修繕積立金について次のチェック項目にすべて当てはまるなら、要注意です。

＜修繕積立金についてのチェック項目＞
□㎡単価が平均150円未満
□1回目の大規模修繕計画のときから一時金の支払いを予定している
□駐車場使用料（特に機械式駐車場）の半分以上が修繕積立金ではなく管理費に使われている

修繕積立金は、将来の大規模修繕工事に備えて積み立てるものです。その金額は将来の工事の予定に基づいて決めるべきですが、実際には低く設定されていることが少なくありません。
売主の不動産会社としては、10年以上先の大規模修繕工事のことより、まずは目の前のマンションを早く売り切りたいと考えるためです。

修繕積立金が本来必要な金額より少ないなら、どこかで帳尻を合わせないといけません。そこで、修繕積立基金として数十万円程度の金額を分譲時に集めたり、将来、修繕積立金を段階的に値上げしていく予定にしたりしています。

ただ、基金を集めるといっても１回目の大規模修繕の費用をなんとかカバーできるくらいであり、２回目以降は不足するケースがほとんどでしょう。

修繕積立金の値上げについても、管理組合でその都度、値上げの時期や値上げ幅を総会で決めないといけません。決議ができないと、低いままとなってしまいます。
こうして修繕積立金の不足はどんどん先送りにされ、いざ大規模修繕工事を行う時になって「工事費が足りない」といって慌てることになるのです。

修繕積立金の不足については、大規模修繕工事を行うタイミングや予算が適切かどうかという問題もあります。

多くのマンションでは、将来の修繕工事について「長期修繕計画」が作成されています。しかし、それはあくまで目安であって、その通りにやるかどうかは別の問題です。

予定されている工事の時期になったら建物や設備の傷み具合をチェックし、実際に修繕工事を行う時期や範囲、工事の内容などを決める必要があります。場合によっては工事の時期を遅らせたり、工事のやり方を変更したりするほうがよいかもしれません。

何も考えずに「予定の時期になったから」ということで工事を行っていると、ただでさえ不足している修繕積立金が、余計に厳しくなってしまいます。

修繕積立金が不足している場合、管理会社はすぐ「値上げしましょう」と言ってきますが、ちょっと待ってください。管理に関する様々なコストに見直しの余地がないかどうかを考えるべきです。

代表的なのが管理委託費です。毎月の管理費のうち、大部分は管理会社に管理委託費として定額で支払われています。その内訳や金額をチェックすると、見直しできる部分が少なくありません。管理会社の多くは売主の子会社であり、選定にあたって競争原理が働いていないからです。

例えば、１戸あたりの管理費が２万円、修繕積立金が１万円とし、修繕積立金は本来１万5000円が必要で5000円が不足と仮定しましょう。
もし、管理費を３割削減できれば6000円が浮くことになり、それを修繕積立金に回すことで本来、必要な分を確保できます。

逆に、大規模修繕工事の間際になってそれまでの不足分をカバーしようとすると、数十万円の一時金を集めるか、管理組合として銀行などからローンを借りる必要が出てきます。
資金不足で必要な補修工事をしなければ、それこそ建物や設備の傷みが進み、資産価値や住み心地にも影響しかねません。

修繕積立金の不足は多くの分譲マンションで共通する問題になっています。早めに気づき、対策をとることは、マンションの居住性を維持し、大切な資産価値を守ることに通じます。大規模修繕工事が近くなってから慌てるのではなく、なるべくできるだけ早い時期から取り組んでください。