 |
| |
| Ｑ 『プレミア・リプレイス・マーケット』とは、どんなサービスですか？ |
Ａ 株式会社ソーシャルジャジメントシステムが、分譲マンションの管理組合向けに提供する、管理委託費見直し（適正化）のための新しいサポートシステムです。
管理組合にとっては、少ない負担で適正価格と業務品質を兼ね備えたプレミアな管理会社を選ぶことができます。 |
| Ｑ 『プレミア・リプレイス・マーケット』で行われる２段階セレクションとはどういうことですか？ |
Ａ 管理委託費の削減は本来、不要な業務や割高なコストを「適正化」することが目的です。ところが、往々にして価格の引き下げばかりに目がいき、業務の質まで一緒に下がってしまうケースが見受けられます。こうした「安かろう、悪かろう」を避けるため、『プレミア・リプレイス・マーケット』では独自の２段階セレクションを採用しました。
第１次セレクションでは、当社が確認・設定した現状と同一の管理仕様での入札（ネット上でのオークション）を行い、参加した管理会社の価格対応力をチェックします。さらに、第２次セレクションでは、候補を絞った上で業務の実施体制や改善提案などについてプレゼンテーションを受け、業務遂行力をチェックします。
なお、『プレミア・リプレイス・マーケット』ではそのほか、新しい管理開始後２年間にわたり当社が管理業務のチェックを行い、業務の遂行状況や仕様の改善点などを報告します（有償）。 |
| Ｑ 『プレミア・リプレイス・マーケット』では、どれくらい管理委託費が安くなりますか？ |
Ａ それぞれのマンションの現状や管理組合としての考えによって異なりますが、これまで当社がサポートしたケースと同等程度の引き下げが可能です（平均して２割前後、場合によっては４割以上）。
なお、『プレミア・リプレイス・マーケット』では、理事会からの文書によって正式な依頼を受ける前に、当社担当者が現状と同一仕様（条件）での簡易査定（無料）を提出します。 |
| Ｑ 『プレミア・リプレイス・マーケット』は、いろいろな会社が手がけている管理委託費削減のコンサルティングとどこが違うのですか？ |
Ａ 『プレミア・リプレイス・マーケット』は、従来の管理委託費削減コンサルティングとはまったく異なる新しいシステムです。
違いとしては第一に、信頼できる一流の管理会社（複数）の中からリプレイス先を自由に選ぶことができます。第二に、管理組合としてリプレイスのための費用負担が大幅に少なくてすみます。第三に、管理委託費引き下げ後も、業務品質のレベルアップや業務仕様の最適化を図る仕組みがセットになっています。
これらによって、管理委託費の削減と管理業務の品質向上をバランスよく実現することができます。 |
| Ｑ 『プレミア・リプレイス・マーケット』は、どれくらい費用がかかりますか？ |
Ａ 従来の管理委託費削減コンサルティングでは、管理委託費の削減額（年額）と同額（100％）や半額（50％）を成功報酬として支払う必要があり、その額は1,000万円程度になることもあります。
これに対し、『プレミア・リプレイス・マーケット』では、成功報酬はいっさい不要です。
なお、新しい管理がスタートした後2年間、管理業務のチェック・報告のための費用は必要です（下記「ＴＭシステム」をご参照ください）。
※現行管理会社を継続するなどの場合は、管理組合様のご負担となる事もあります。 |
| Ｑ なぜ、成功報酬なしでできるのですか？ |
Ａ 『プレミア・リプレイス・マーケット』では、管理組合がこれまで負担していた成功報酬と同等額を、最終的にリプレイス先として選定された管理会社がセレクション参加料として負担します。
現在、大手を含め管理会社はリプレイスに力を入れており、『プレミア・リプレイス・マーケット』に参加する管理会社ではセレクション参加料をリプレイスのための営業費用等として位置付けています。 |
| Ｑ リプレイス後の管理業務のチェックとはどういうものですか？ |
Ａ リプレイスの結果、新しい管理会社が選ばれ、新しい体制で管理業務がスタートします。同時に、業務内容の見直しが行われることもあります。
そこでリプレイス後２年間、『ＴＭシステム』と名づけた下記のようなチェックやサポートを当社が行い、管理業務のレベルアップや管理仕様の最適化を図ります。 |
| ●基本メニュー |
| 理事会サポート |
年４回（２時間以内）、理事会に当社専門スタッフ（原則１名）が出席し、サポートします。 |
| 電話・メール相談 |
理事会および各種委員会のメンバーからの電話および電子メールによる各種ご相談に随時、対応します。 |
| 所有者アンケート |
年１回、管理等に関する所有者の考えや意見をアンケートで集め、理事会で優先的に取り組むテーマなどを設定します。 |
| 建物設備調査 |
年１回、当社の一級建築士がマンションの建物および設備（いずれも共用部）について目視を中心とした調査を行います。 |
| 小修繕見積もりチェック |
大規模修繕以外の各種修繕工事の見積もりについて、当社一級建築士がチェックします。 |
| 事業計画書および報告書の提出 |
向こう１年間のサポートについて予め理事会に事業計画書を提出し、また最後には報告書を作成して提出します。 |
| ●オプションメニュー |
| 追加サポート |
追加料金にて、基本メニューを超える回数、時間、人員によるサポートを行います。 |
| 広報誌作成 |
管理組合の広報誌作成をサポートします。 |
| ホームページ作成 |
管理組合専用のホームページの作成をサポートします。 |
|
| Ｑ リプレイス後の『ＴＭシステム』は有償とのことですが、いくらくらいかかりますか？ |
| Ａ リプレイス後２年間は下記の通りです。 |
| 基本メニュー： 月額／ 1万5000円＋戸当たり300円 |
| 総戸数 |
月額（総額） |
| 50戸 |
30,000円 |
| 100戸 |
45,000円 |
| 200戸 |
75,000円 |
|
オプションメニュー：メニューの内容に応じて異なります。詳しくはお問い合わせください。
なお、３年目以降も、月額1万5000円〜（総額）で建物設備チェック（年1回）および電話・メール相談（随時）を行うことができます。 |
| Ｑ リプレイスに参加する管理会社は、どんな会社ですか？ |
Ａ 『プレミア・リプレイス・マーケット』には、信用や実績、人材などを当社が事前にチェックした大手管理会社がリストアップされています。
実際のリプレイスにあたっては、その中から当社がそれぞれのマンションの特性をふまえて５社程度を指名（アサイン）いたします。 |
| Ｑ なぜ、参加する管理会社は、限定されるのですか？ |
Ａ 管理会社の中には、価格を武器にリプレイス（管理会社の変更）を仕掛けるところもあります。しかし、担当者（フロント）・管理員のレベルや各種業務の質が下がったのでは意味がありません。
管理委託費の見直しはあくまで、費用の適正化と業務品質の維持が条件です。そのためには、一定の経営基盤を備え、十分な経験と実績を持ち、長期的に信頼関係を築ける管理会社を選ぶ必要があります。
『プレミア・リプレイス・マーケット』では、受託数や経営指標などのランキングで業界トップクラスに入ることはもちろん、当社がこれまで数々の現場で接してきた中で「ここなら大丈夫」という管理会社を厳選しています。 |
| Ｑ 利用申し込みにあたって必要な書類とは何ですか？ |
Ａ 下記の書類のコピーです。詳細はお問い合わせください。
１．管理組合の直近の決算書
２．管理会社による重要事項説明書
３．管理業務委託契約書
４．管理業務仕様書
５．その他、当社が必要と判断した資料 |
| Ｑ 「デューデリジェンス」とは何ですか？ |
Ａ 本来は、投資にあたって、対象となる資産（不動産や企業など）の価値を法律、会計、マーケティングなど様々な観点から調査することを指します。
『プレミア・リプレイス・マーケット』では、現状と同一仕様での目安となる「基準入札価格」を算定するため、およびセレクションへ参加する管理会社（５社程度）をアサイン（指定）するため、当社が事前に下記のような点についてのデューデリジェンスを行います。
１．管理業務に関する委託契約書および重要事項説明書
２．過去の管理組合総会議事録と決算報告書
３．建物・設備の竣工図書
４．建物・設備の現況（一級建築士による現地調査） |
| Ｑ 「入札条件」とはどういうものですか？ |
Ａ マンション管理業務は形のないサービスであり、管理会社によって各種業務の分類や実施方法等には違いがあります。第１次セレクション（オークション）を実施するにあたり、当社があらかじめ現行の管理業務を調査・整理し、それと基本的に同一の内容となるよう設定したものが「入札条件」です。
これをきちんと設定することで、入札価格の正確な比較が可能になります。 |
| Ｑ 「基準入札価格」とは何ですか？ |
Ａ 「入札条件」を前提とした管理業務の適正価格を当社で算定したものです。
「基準入札価格」は管理組合（理事会）に算定根拠と共にご説明するとともに、第1次セレクション（オークション）に参加する管理会社にも提示されます。
ただし、「基準入札価格」は通常のオークションの最低入札価格のように、入札価格を拘束するものではありません。 |
| Ｑ 第１次セレクションのオークションは、どのように行うのですか？ |
Ａ 東証マザーズ上場の株式会社ジ・アースが運営する建設関連の電子入札サイト「シーエムネット」内に、『プレミア・リプレイス・マーケット』専用のコーナーが設けられています。そのコーナーを利用し、オークションの指定期間内に参加管理会社がインターネットを通して入札価格（当初は非表示）を提示します。
期間が終了すると、管理組合（理事会）側が暗号キ―を使って札を開け、金額を表示します。入札価格について、項目ごとの比較や細かな分析なども簡単にできます。
なお、一般のオークションのように、入札だけで落札者（リプレイス先）が確定するわけではなく、入札価格などを参考に管理組合（理事会）側で２〜３社を第２次セレクションの候補として選びます。 |
| Ｑ 現行の管理会社や、知り合いの管理会社を参加させることはできますか？ |
Ａ ご希望であれば可能ですし、最終的に現行の管理会社やお知り合いの管理会社を選ばれることも、管理組合としての決定であればご自由です。
ただし、最終的に選ばれた場合、「セレクション参加料」の支払いを予め確約いただくことが条件となります。 |
| Ｑ 第２次セレクションのプレゼンテーションは、どのようなものですか？ |
Ａ 第１時セレクション（オークション）の結果を踏まえて選ばれた２〜３社の管理会社の担当者を招き、30分から１時間程度、どのような体制、方法で管理業務を行うのか、また現行の管理業務について不備や改善点があると考えるのであればそれについての提案をしてもらいます。
各社の個性や強み、あるいは意気込みなどがはっきり分かり、最終的な選定の参考にします。 |
| Ｑ 総会決議では何を決めるのですか？ |
Ａ 従来の管理会社との契約解除（または非更新）と新しい管理会社との契約について決議していただきます（ただし、新しい管理会社との契約に先立って、新しい管理会社のほうから法律で定められた重要事項説明を受けていただきます）。
また、新しい管理会社の管理業務について当社が行うチェック・報告業務に関する委託についても決議していただきます。 |
| Ｑ すべての手順を終え、実際に管理費が安くなるまで、どのくらいの時間がかかりますか？ |
| Ａ 利用申込書をご提出いただいてから、最短で約３ヶ月です。一般的には４，５ヶ月から半年程度かかります。 |
| |
