マンション管理、大規模修繕のコンサルタントはソーシャルジャジメントシステム

今回の横浜市都筑区のマンションの杭の不具合は、杭工事を請け負った二次下請け会社のデータ流用や改ざんが他の建築物でも多数確認され、大きな広がりを見せています。
「自分のマンションでも同じような不具合があるのではないか」「もし、隠れた瑕疵が発見された場合はどのように対応すればいいのか」といった不安を感じる方も多いでしょう。
そうした不安にどう対応すべきか、当社一級建築士の見解等をもとに５つのポイントにまとめました。

今回のケースで問題の発端となったのは、２つの棟の接合部で、廊下の手すりの高さに差があることに住民の方が気付いたことです。
建築物の隠れた瑕疵は、表からはなかなか発見することが難しいのですが、こうした何気ない「小さな不具合」が重要なシグナルになっていることがあります。
建物の外壁のひび割れ、外壁タイルの浮き、玄関ドアの開閉の異常、室内の壁クロスの断裂、敷地内通路の陥没など、普段から注意しておくことが大事です。
もちろん、中には簡単に直すことができたり、あまり心配する必要のない不具合もあるでしょう。売主や施工会社は、よく調べもせずに「東日本大震災の影響です」というケースも少なくありません。
しかし、調べてみて大したことがなければそれでいいのです。安易に見過ごしたり、放っておくことが問題なのです。

「小さな不具合」を見つけたら、その程度や原因を探ることが重要です。それには、現地での調査や竣工図書などの資料を集めることが欠かせません。
現地調査はまず一級建築士などの専門家による目視を行い、必要に応じて専門的な機材を用いた計測などを実施します。
竣工図書というのは、建物の設計図書に工事中の変更箇所などを反映させたもので、建物が完成した時の状態を詳細に記録した最重要資料です。
こうした材料をもとに、「なぜ不具合が発生したのか」検討を進めます。

今回のマンションの問題では、地盤の重要性がクローズアップされていますが、建物の不具合は多岐にわたり、かつ非常に専門的です。
毎年、役員が入れ替わる理事会のメンバーだけではどう対応していいか分からないのが普通です。
こで、理事会のもとに専門委員会を早めに立ち上げることをお勧めします。
メンバーは、区分所有者の中で建築や不動産、法律などの知識と経験のある人を探して依頼するのがいいでしょう。
専門委員会は理事会の諮問機関という位置づけで、売主や施工会社との折衝などについて理事会をサポートします。

専門委員会を立ち上げたとしても、適切な人材が揃うかどうか分かりませんし、普段、メンバーのみなさんも家庭や仕事があるというのが普通でしょう。
売主や施工会社と本格的に交渉するには、マンションに詳しい第三者の専門家を活用することが鍵を握ります。
ある程度、コストはかかりますが、自分たちだけで交渉しようとしても、相手はプロです。言葉は悪いですが、いいように丸め込まれるケースは少なくありません。
相手の言っていることがどこまで本当なのか、隠していることはないのか、どこを攻めれば有利に話を運べるのか、といったことはやはり専門家のサポートがないとうまくいきません。

マンションに不具合が見つかった際、売主や施工会社からは「世間に知れるとマンションの資産価値が下がるので、内々に修理して済ませましょう」といった提案があるやに聞きます。
しかし、内々の話は必ずどこかから漏れるものですし、不動産の売買にあたって仲介会社は取引きされる物件の問題点は売主に事前に説明する必要があります。売主も自分が知っている不具合などの情報を隠していると、後からトラブルになりかねません。
隠れた瑕疵についての交渉などは、少なくとも区分所有者の間ではオープンにして進めるのが鉄則です。理事会だけで話をまとめようとすると、後からもめる原因です。
マンションは多くの人が一緒に住み、暮らしています。売主との交渉だけでなく、区分所有者間の合意形成にも時間と手間暇がかかります。
情報はオープンにして、粘り強く交渉や合意形成を進めることが、結局は問題解決への早道となるでしょう。