マンション管理、大規模修繕のコンサルタントはソーシャルジャジメントシステム

株式会社ソーシャルジャジメントシステム SJSのノウハウを最大限に活かし「マンション管理」の合理化と品質改善をトータルにサポートします

正社員募集

TOPアクセス会社概要資料コーナーマスコミ掲載情報出版本リンク集
お客様の声(メールによるご相談のやりとりの一部をご覧ください)
 
目次

● 都区内、築32年のマンション所有者様より
● 神奈川県内のマンション管理組合理事長様より
● 埼玉県、築2年、約100戸のマンション所有者様より
● 埼玉県、管理組合副理事長様より
● 都区内、築 1年半、66戸の管理組合理事様より
● 都区内、築 1年未満のマンション管理組合理事様より
● 千葉県、築 20年、約 180戸の管理組合の監事様より (初回ご相談)
● 千葉県、約 80戸のマンション所有者様より

 
都区内、築32年のマンション所有者様より
マンションの管理費に関する本を通して御社のことを知り、初めてご相談申しあげる次第です。
管理形態がこの2月から、突然、通勤管理になりました。
1月までは住み込み管理という事で、玄関を入ってから管理室と居住区域に分かれている住戸があるのですが、管理人の勤務状態が悪い、年齢的に 70歳という事もあり管理会社に変更を数年前から依頼したところ、管理人室、居住スペースともに、倒産した売主が数年前に管理人に売却していた事が判明しました。
一畳ほどの管理スペースに 5万円(月)の賃料が払われているようです。
また、住込みから通勤管理に変更になったものの管理費の変更はありません。
管理は売主関連会社が行っていますが、管理を見直すだけでも意味があるのでは思います。
 
<回答>
管理会社からの報告だけを鵜呑みにしないで、面倒でも不動産登記簿で権利関係の推移を明確にすることが解決の第一歩です。
管理事務室は通常の場合は共用部分ですがそうでないということでしょうか?
管理規約に必ず共用部分の範囲が表示してありますので、そこに管理事務室が含まれていれば管理組合に返還しなければならず、過去遡及も可能と思われます。
委託費を含めた管理見直しをご依頼いただければ、この件だけ切り離して考えることはできませんので併せてアドバイスさせていただきます。
神奈川県内のマンション管理組合理事長様より
昨年暮れから輪番制で理事長になった者です。
「マンション管理費はここまで節約できる」(文春文庫プラス刊)で御社の存在を知りWEBサイトを拝見してメールいたしました。
当マンションでも前期の理事会から以下の理由で管理会社変更の話が出ており、懸案事項として当方が引き継ぎました。
「対応が極めて遅い」「指示通りに動かない」「提案力がない」etc…。ついては、御社の考え方には賛同する点が多々ありますので、次回の理事会で御社へのコンサルティングを諮ってみたいと思います。
まずはどのような情報を提供すればよいかご指示ください。
 
<回答>
管理会社変更の検討にあたりましては、まず、今の委託費がどのくらい高いのかを弊社の無料簡易査定でご判断いただいてからがよろしいかと思います。
査定必要な資料は、(1)最終の決算報告書、(2)管理委託契約書の写しです。
さらに延床面積・階数・機械駐車場の有無と場所・エレベータ台数などの建物概要が必要ですので、
(3)パンフレット図面集にあります平面図・立面図のコピーもあればお願いできると幸いです。
弊社コンサルティング案内を郵送しておきますので宜しくご査収ください。
埼玉県、築2年、約100戸のマンション所有者様より
御社のHPを拝見し、メールさせて頂きました。
私の住むマンションでいずれ、管理費の見直しを理事会に提案したいと思い、まずどんなものか相談させてください。
100戸程度のマンションですと、一般的に管理経費を見直しますと年間いくらくらいになるのでしょうか??
私の住まいのマンションでは、当期収入(管理費、駐車場収入) 3500万に対し、支出 3200 万(管理委託費、清掃費、保守費等)もします。
確かに清掃等は大変行き届いていて、とてもキレイなマンションなのですが、10年目の大規模修繕の際には赤字収支の計画が管理会社のほうより提示されております。
今のうちに適正な支出にして大規模修繕に備えたいと思います。
大変恐縮ですが、宜しくお願いします。
 
<回答>
委託費が戸数に対して高いか安いかを一概に数字で示すことはできません。なぜなら、同じ100戸でも管理員のほかに清掃員が居る場合といない場合では委託費がかなり違いますし、エレベーターが何台ありどんな設備があるかによって委託費が変わってきますが戸数では判断できません。

ですから、決算書や契約書を拝見して、それぞれのマンションごとに査定が必要なのです。まず、弊社の無料簡易査定に必要な資料をお送りください。
通常、管理支出の70%〜80%を管理委託費が占めていますので、適正な管理支出を割り出すには管理委託費を分析することが大変重要なのです。

埼玉県、管理組合副理事様より
管理は大手デベロッパー系に委託していますが、マンションが造られてから一度も管理費の適正評価がされておらず野放しの状態です。
現在、管理費削減検討委員会を作成し、現在の管理内容、委託費用の内容金額の妥当性を判断しようとしています。但し、我々は素人集団なのでなかなか思うように進展しません。
状況によっては、プロにお願いしようとも思っています。
そこで詳しいお話を伺い管理業務内容、金額、管理人の勤務形態等評価ならびにアドバイスを依頼したいと思いますがどうすればよいのか、教えて下さい。
 
<回答>
無料簡易査定で大幅な減額が可能になることがわかり、見直し業務のご発注をいただいた理事会様との連携により、管理会社に交渉の末、約 4ヶ月で見直し前と同条件での大幅削減の総会決議にこぎつけ成功させました。
委託内容の見直しが次の課題となりそうです。
都区内、築1年半、66戸の管理組合理事様より
”マンション管理費はここまで節約できる” を読んで、ホームページを拝見させて頂きました。
私は、今年度から管理組合理事をやっています。
全くの素人なので、細かいことは分からないのですが、管理会社から提出された予算案について、御意見を頂戴頂ければ幸甚です。
月末に予定している総会で次期予算案の決議があるのですが、管理会社から提出された案では、支出が管理収入を大幅に上回っており、その不足分の約75%を駐車場収入で賄っています。

駐車場は機械式なので、後々、修繕費が掛かる為、管理費充当分は 20%位が望ましいと聞いたことがあり少々不安です。
管理会社からは早急に決済が欲しいと言われているので、十分な検討が出来ないままこの予算案を通さざるをえないのかと諦めております。

何分、去年分譲されたマンションで、管理組合も手探りで今後の方策を練っている状況なので、もう、今期は諦めるとしても、来期以降については、御社のようなプロのアドバイスをしっかり仰ぎ、予算等の決定及び運営をしていきたいと考えています。
(現状、私一人の考えなので、時間が掛かるかもしれませんが)上記の理由がある為、すぐにお願い出来る状況ではないのですが、この予算案の妥当性について、大まかで構いませんので教えて頂けないでしょうか?

 
<回答>
このご相談がきっかけとなり、理事の方々の賛同を得て、予算案承認の件で遅れおくれとなっていた通常総会において弊社を採用しての管理委託に関する見直しの実施が決まりました。
現在、最終の詰めの段階に来ています。
都区内、築1年未満のマンション管理組合理事様より
はじめまして。
都内のとある小規模マンションの管理組合役員をしております。
10月19 日号の「週間ダイヤモンド」を購読しましてお便りした次第です。
私どものマンションは今年の4月末に竣工したばかりの新築マンションですが、現管理会社の担当が力不足のせいか、アフター修繕の指示ひとつとってみても遅々として進まない状況に陥っています。このため、早くも管理会社に対する不安が顕在化しつつあります。また一方、全戸数 16戸とたいへん小さなマンションですので、将来の資金面に対する不安も同時にかかえております。
管理費はさほど法外なものではないようですが、とにかく小規模なもので、お金がありません。
従って少しでもランニグコストである管理費をできるものなら、切りつめるだけ切りつめたいと考えています。
そこでまずは貴社がサービスで提供してくださっている「無料簡易査定」を利用させていただけないかと考えましてお便りしました。
必要な書類等、どのような手続きでお送りすればよいかアドバイス願います。宜しくお願いいたします。
 
<回答>
このご相談から約 3ヶ月でコストダウンを成功させ、結果として管理会社変更となりました。
千葉県、築20年、約180戸の管理組合の監事様より(初回ご相談)
昨年 10月の週間ダイヤモンドの記事を読んでチェックしてみると、私の住んでいるこのマンションの管理費も割高であると確信するようになりました。
また、近く大規模修繕を控えているのですが、資金繰りを計算すると不足が見込まれます。
さらに約 9年後には 1億 2千万円も不足することがわかりました。
そのため、まず管理費の大幅な削減を図る必要があると考えています。
また大規模修繕等についても、従来は一応何社かに見積もりをとってはいたようですが、結局すべての工事を管理会社が行なってきたようでした。
これについても、できれば完全競争入札にして、工事のコストを抑えると同時に、第三者の専門家の立場で工事の監理をする必要があると個人的には考えています。
この件については、先日の理事会で、管理会社の担当者同席でこの主張をしたところです。

(その後の経過報告をいただいたもの)
管理費の値下げ交渉についてなどをコンサルタント会社に依頼することについて、「まずは自分たちの力でやるべき」「従来も大規模修繕で値下げさせてきた。」などと理事長が主張し、事実上私の意見に反対しました。
また、私が先月管理費の値下げについて御社や週刊ダイヤモンドの話をして大騒ぎしたために、いつも出席しているフロント担当と新人の担当のほかに、(案の定)上司が出席しました。やはり、最近の時流からか値下げに応じる前提で出席し、来月の理事会の時に、値下げ案を提示することとなってしまいました。

こちらの管理費値下げ要求に対して、理事長は「管理会社さんが適正な利潤をあげてもらって、計算してください。」という始末で、サービス業におけるサービスを提供する立場と、それにお金を払って受ける立場にあるという認識を根本的に理解していない、と内心あきれました。
同時にこれは管理会社との交渉ごとであるという意識が全くなく、私の考え方とは相容れないものでした。
一方、私が一人で、理事長や相談役と議論しているのを聞いていたある理事は、「久しぶりに、管理組合で真剣に考える若い人がでてきた。
こういう意見の芽は大切にしたい。」と言っていただきました。
私の方でも、「是非一度、コンサルタント会社にプレゼンテーションをしてもらう機会を設けてほしい。」と主張しましたが、次回の理事会で、値下げ案を管理会社から提示を受けてから、検討するということにしました。

それから、管理委託契約書について理事長に聞いてみたところ、なんと、理事長のところにはなく、管理人のところにあるということでした。
もうなにもかもが問題だらけだと思うのですが、他の役員はその問題に気づこうともせず、また、私が主張していることが理解されず、なかなか思うように前に進みません。

 
<回答>
無料簡易査定に必要な現行の管理委託契約書が、マンション所有者なのに入手できないという特異な例です。
何とかお手伝いしたいものです。
ところで、この管理会社が管理する他のマンションでも、見直しの動きを特定のマンション所有者が執拗に反対したり、見直しの内容を指摘する文書が管理会社の担当者から勝手に配布されたり、という動きがありました。
千葉県、約80戸のマンション所有者様より
千葉県、約 80戸のマンション所有者様より 先日の簡易査定、ありがとうございました。
本日、開催された定時総会についてご報告します。
結論から申し上げて手応え無しでした。
現理事長に「 300万円」低減できると申し上げたのですが、「たった 300万円! 50%位減るかと思った」とのお返事でした。

また、他の理事の方もあまり興味を示して頂けませんでした。
総会では「次期の理事の方には、管理費の見直しをして頂きたい」との一言で終わりになってしまいました。
「敵は管理会社ではなく、無関心な住民である」本当にそう感じました。
次期の理事の方々には「 300万円削減できるので、なにかあったら私に声を掛けてください」と一応伝えておきましたが、あまり期待できないと思います。
杉浦さんにはご苦労をおかけしたのに、このような結果になって申し訳ございませんでした。
また何かの機会がございましたら、よろしくお願いいたします。

 
<回答>
大変残念でしたが、私どもではどうすることもできません。
理事になられた時を待つしかなさそうです。
しかし、管理内容を替えないままで約 20%減額できるというのに「たった 300万円」とは・・・
豪快な方もおいでになるようで (S浦)
 
SJSへのお問い合わせ 管理費削減・大規模修繕など… メールでのお問い合わせはこちら…
 
ゼロから分かるマンション管理
 

管理費をもっと安くしたい

無料簡易査定
管理分析レポート
管理費3ヶ月削減プログラム
共用部節電対策

管理の質を確保したい

スマートシステム
新築アフター点検サポート
管理業務監査
エレベーター点検業務監査

長期修繕計画を見直したい

「長期修繕計画」無料診断
建物調査/診断レポート
オーダーメイド「長期修繕計画」作成
エレベーター新型モダニゼーション

大規模修繕工事をきちんと行いたい

電子入札システム
工事設計監理
バリューアッププラン
一時金/借入金ゼロプラン
20年保証屋上防水工事
10年保証パレット塗装工事
外壁リノベーション
作業監視システム

管理組合の活動を活性化したい 合理化したい

専用ホームページ作成/運営代行
自主管理サポート
ディレクター派遣
管理者(理事長)代行

もっと合理的で快適なマンション管理を実現したい

新聞宅配システム
・災害マニュアル等整備サポート
ゴミステーション脱臭システム
補助金/公的融資コンサルティング
保険コンサルティング
 
会社概要  アクセス  サイトマップ  資料コーナー  マスコミ掲載情報  出版本  リンク集  お問い合わせ  プライバシーポリシー  サイトポリシー