管理会社が行う重要事項説明ではここをチェック！
平成13年に施行された『マンション管理適正化法』では、管理会社に登録を義務付けたほか、管理組合と契約を結ぶ際や更新する際には原則として、事前に区分所有者全員に重要事項説明書を配布し説明会を開くこと、また契約後にも一定の事項を記載した書面を配布することを義務づけています。
まず注目してほしいのが、事前の重要事項説明です。記載内容は国土交通省の指針に基づいているのですが、よく見ると会社の姿勢や業務レベルがにじみ出ています。
チェックポイントをいくつか表にしました。書面とつきあわせて点数をつけてみれば、その管理会社を判断する有力な材料になるでしょう。
※なお、いくつか補足をしておきます。
- 財産の管理の方法
管理会社は有価証券（保険証券など）を預かることができなくなりました
（掛け捨て型の損害保険証券は除く）。
以前から管理会社が保管していた積立型保険証書は、管理組合に返還されていなければなりません。 - 管理事務に要する費用並びにその支払いの時期及び方法
保守点検や法定点検などの費用は、その都度、実施後に管理委託費以外の費用として支払うことが望ましいといえます。管理委託費に月割で含んでいると、割高かどうか分かりにくくなります。 - 管理事務の一部の再委託に関する事項
再委託した業務内容は、具体的に記載してもらいましょう。価格交渉の参考にもなります。 - 保証契約に関する事項
管理会社が倒産したとき、管理会社のコントロール下にある1ヶ月分の管理費等を第三者が保証するかどうかの記載です（収納が原則方式なら不要）。
業界団体である高層住宅管理業協会の保証があるのが望ましいといえます。
● 「マンション管理の重要事項説明書のチェックポイント」
1．「管理事務の内容及び実施方法（基幹事務）」
- （1点）「長期修繕計画案の作成・更新」とその費用負担の有無が記載されていない
- （1点）「建物診断」を伴うものに関しては別途費用がかかる場合があることを記載していない
2．「管理事務の内容及び実施方法（基幹事務以外の管理事務）」
- （2点）管理事務の内容、たとえば実施日や時間、人数が詳細に記載されていない
- （1点）管理事務の詳細が別紙添付されておらず、「管理委託契約書参照」となっている
3．「管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法」
- （１点）保守点検、法定点検費用が実費精算払いになっていない
- （１点）管理委託費（または定額管理費）のみ記載されていて「管理委託費以外の費用」の記載がない
- （１点）管理委託費以外の費用の内訳と支払時期が記載されていない
4．「管理事務の一部の再委託に関する事項」
- （２点）外部委託（再委託）の事務内容が具体的に記載されていない
- （1点）基幹事務の中に再委託事務がある（法的には再委託可能だが、基幹事務を再委託している会社は能力に疑問）
5．「保証契約に関する事項」
- （2点）管理費の収納が「原則方式」以外の管理方法にもかかわらず、倒産した場合の備えとしての保証契約の記載がない
6．「契約期間に関する事項」
- （2点）管理の契約期間が複数年になっている
7．「契約の更新に関する事項」
- （２点）契約更新に関する条件に「双方から申し出がない場合は1年間自動更新とする」記載がある
- （１点）暫定契約を締結する場合の契約期間が具体的に明記されていない
8．「契約の解除に関する事項」
- （3点）一定条件の有無にかかわらず「少なくとも３ヵ月前に書面で申し入れ」すれば解約できることが明記されていない