自分たちのマンションに適した｢管理方式｣を選びましょう。
「管理方式」というと、管理員の勤務形態（常勤か日勤か、など）と思われがちです。
しかし、本当はマンション管理に関わる様々な業務を、管理組合が処理する方法のことを「管理方式」といいます。これには、主に３つのパターンがあります。
自主管理・全部委託・一部委託の３種類
ひとつは、「自主管理方式」です。
これは、管理組合が管理業務についての意思決定だけでなく、実際の業務や外注先への発注なども全て役員などが分担して行うものです。管理会社への管理委託料が不要なことから、管理費がかなり低くなります。
反面、区分所有者の意識が高くないと難しいですし、実務能力、時間的負担なども必要になります。
「全部委託方式」は、これとは逆に、管理組合が基本的な意思決定は行うものの、実際の業務を全て管理会社に委託するものです。
「一部委託方式」は、両者の中間的なパターンです。管理会社が専門業者に代行させているような業務については、管理組合が自ら発注、契約するものです。うまくすれば役員の負担がさほど増えることなく管理費の削減につながり、管理費は前二者の中間くらいになります。
新築では「全部委託方式」が一般的
この３つのうち、新築マンションでは「全部委託」方式が一般的です。
しかも、管理会社を予めデベロッパーが決めています。いわばお仕着せの管理方式、管理内容、管理会社でマンションの管理はスタートするのです。管理組合の役員は毎年交替するのが一般的ですから、役員の負担が軽く誰にでもできるという意味で、「全部委託」が当たり前になっているのでしょう。
何か問題が発生しない限り、管理委託費の額なども含め、当初のままマンションの管理が行われているケースが圧倒的に多いといえます。
しかし、管理の主役は管理組合です。管理組合がその気になれば、管理内容や管理方式の見直し、さらに管理会社の変更もできることをまず確認しておきましょう。
●マンションの管理方式
| 方式 | 概要 | 長所 | 短所 |
| 全部委託管理 | 日常の清掃から管理員の派遣、設備類のメンテナンスまで、管理業務の大部分をひとつの管理会社に一括して委託するもの | 管理組合の役員の負担が少なくてすむ | 管理会社任せになりがち自主管理に比べれば管理費が高くなる |
| 一部委託管理 | 管理業務の一部を管理会社に委託するが、他の部分は管理組合が自ら行ったり、管理組合として専門業者に発注・管理するもの | 全部委託管理より管理費を安く抑えられる 自主管理に比べれば役員の負担が少なくてすむ |
管理会社や専門業者のコントロールが難しい役員の負担にしろ管理費の設定にしろ中途半端 |
| 自主管理 | 管理会社には委託せず、管理組合が自ら管理業務を行うとともに、必要に応じて専門業者に発注・管理するもの | 管理費を安く抑えられる 管理組合の活動が活発になる |
管理組合の役員の負担が大きい委託管理に切り替えようとする際、管理費の値上げが難しい |
| 新型自主管理（※） | 管理組合として専属のディレクターを雇い、管理会社や専門業者をコントロールさせる | 管理費を安く抑えつつ、管理の質を高めることができる 管理組合の役員の負担が少なくてすむ |
適切な人材を見つけるのが難しい |
※ＳＪＳが提案している、新しいタイプの管理方式／ＳＪＳでは、ディレクターの派遣も行っております