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読売新聞(朝刊) 2005年7月9日
●マンション快適ライフ

東京都世田谷区のあるマンション(69戸)では現在、管理会社との間で、15年ぶりに契約内容の見直し交渉を進めている。
管理組合理事長(67)は「築30年以上たち、マンションをどう長持ちさせるかが住民の話題になった。
管理に質を高めるため契約内容のチェックをはじめました」と話す。
これまで管理業務は全て管理会社を通して行っていた。
それを見直し、清掃など一部を管理組合が直接発注することを検討している。
管理費が下がる見通しだという。
「契約が自動更新されるなど管理会社に有利な内容のままだった。自分たちが動かなければ、変わらないことが分かりました」と理事長。
マンション管理の方法は
1 全部委託(ひとつの管理会社に一括して任せる)
2 一部委託(一部を管理組合が自ら行ったり、直接専門業者に発注したりする)
3 自主管理(管理組合が主に管理を行い、必要に応じて専門業者を利用)に大きく分けられる。
「NPO集住センター」(東京)の有馬百江常務理「エレベーターの保守管理は「フルメンテナンス契約」(点検、調整、部品交換など全てを行う)と「パーツ・オイル・グリース契約」(部品交換は限定で行う)があり、完成後間もないマンションでは価格の安い後者でいい場合がある。
又、エレベーター保守や機械式駐車場保守は、メーカー系列の会社より、独立系の会社のほうが割安な場合も多い。
ただ、業者を変更する場合、管理会社の抵抗などもあるようだ。
公正取引委員会の「マンション管理・保守をめぐる競争の実態調査」 (2003年、約740の管理組合が回答)によると、エレベーターや機械式駐車場などの業者を変更しようとした際に「障害があった」と答えた管理組合が36%あった。
「系列以外の業者に変更すると、部品調達などに支障をきたすといわれた」「交換部品が高くなるといわれた」「サービスが低下するといわれた」例が多かった。
同委員会は「系列系の会社へ部品供給を制限することなどは独占禁止法上問題となる場合もある」という見解を示している。
管理会社が管理についての必要な情報を住民に提供しない場合なども同様。
マンション管理のコンサルティングを手がける「ソーシャルジャジメントシステム」(東京)の広田社長は「最近は妥当な管理費を設定する会社も増えているが、5・6年前までには分譲された物件は割高な場合が多い。
管理画が妥当等かどうか、早めの検討が必要です」と話している。

 
 
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